房地产作为水泥消费三驾马车之一，早已超过了传统意义上的三分之一比例，并逐渐成为不少地方的水泥市场消费主力。可见，房地产的走势将直接关系水泥需求的变化，进而影响水泥价格。2019年房地产将呈现如何形势，牵动着水泥行业的关注......

过去的2018年，水泥行业实现利润1546亿元，同比增长1.1倍。在这靓丽的数据背后不容忽视的是，房地产端出现负增长，基建投资低于预期，水泥需求出现下滑现象。

　　房地产作为水泥消费三驾马车之一，早已超过了传统意义上的三分之一比例，并逐渐成为不少地方的水泥市场消费主力。可见，房地产的走势将直接关系水泥需求的变化，进而影响水泥价格。2019年房地产将呈现如何形势，牵动着水泥行业的关注。

　　在此背景下，由中国水泥网主办的“2019中国水泥产业峰会暨TOP100颁奖典礼”隆重召开。中国指数研究院常务副院长黄瑜带来《中国房地产市场趋势&水泥行业发展机遇》的精彩演讲，详细解读了2019年我国房地产发展态势及对水泥行业的影响。

2019展望：新开工、投资中低速增长，需求略有回落

1.2019市场预判：收入、政策、货币、资金和城镇人口为影响房地产市场的主要外部因素

2.经济下行压力犹存，货币政策继续稳健，保证流动性合理充裕

　　经济现状：2018年以来我国GDP逐季下滑，全年同比增速为6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定资产同比增长5.9%，基建投资触底回升，制造业依旧是支撑；社会消费品零售总额累计增长9%，连续三个月回落，效果仍未显现；出口同比增长9.9%，单月同比大幅下滑至-4.4%，中美贸易摩擦负面影响显现。

　　2019年固定资产同比增速趋于稳定；消费在利好政策支持下回升；出口在贸易争端负面影响继续体现叠加全球经济放缓双重因素下继续下行。

　　货币现状：2018年12月M1同比增速为1.5%，为历史次低点，M2同比增速为8.1%，小幅回升，但仍在低位区间。M1同比增速大幅下滑，说明流动性还未流向实体经济，货币传导机制依旧受阻。

　　2019年央行为保证流动性合理充裕，会加大资金投放力度，更加注重疏通货币传导机制，M1、M2增速将有所回升，预计M2增速将回升至8.5%。

3.2019市场预判：市场规模逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长

4.需求：销售面积将整体回落，三四线城市市场调整压力较大

　　预计2019年一线城市低基数叠加供应改善影响，市场规模有望小幅回升。二线城市人才战略取得明显成效，省会聚集效应仍凸显，规模分化中现小幅调整，但总量优势仍然显著。三四线城市受棚改体量及货币化安置比例下降影响，三四线市场量价下行压力较大。

5.供应：土储充足而预期转向，开工和投资增速将回落至中低位水平

　　2019年新开工：土储高及短期库存低对整体规模仍有支撑，但销售预期转变将影响开工增速回落至中低位水平。

　　投资：融资困境叠加市场不乐观影响房企投资热情，新开工仍将支撑投资保持增长。

6.历史周期：平均时长在三年左右，与政策周期重合度高

　　历史周期：2007年开始收紧：10次提准、6次加息；9月提二套首付比及贷款利率。2008年先紧后松：上半年5次提准，下半年5降息4降准，年底发布四万亿计划。2009年先松又紧：5月促投资；下半年控房价、营业税免征年限延至5年。2010年继续收紧：6提准2加息，限贷，热点城市启动限购，整治囤地捂盘。2011年调控升级：6提准3加息，明显提高二套购房门槛，限购向二三线扩围。

　　2012年明紧暗松：地方政府小动作不断，住建部强调坚持调控不放松，两次降息降准。2013年温和调控：新国五条，完善限购，稳房价，增供应，加强市场监管。2014年稳中有松：930房贷新政贷清不认房、放宽公积金贷款条件、降息。

　　2015年全面放松：营业税免征年限降至两年，大幅下调首付比，1降息4降准。2016年先松后紧：契税等大幅优惠，支持前两套购房需求；930后因城调控。2017年全面收紧：短期调控从严从紧，长效机制加快推进。2018年坚持不放松：坚定决心导致市场预期转向。

7.周期预判：因城施策下城市轮动，本轮周期将明显延长，且波动幅度趋缓

　　不同于以往周期中“控热”及“救市”之间的快速切换，本轮调控决心尤其坚决，不仅调控时长突出，调控力度也达史上最严。

　　相较于以往的全国层面政策“一刀切”，本轮因城施策特性凸显；受城市发展阶段差异及因城施策等多方面影响，各类城市市场周期轮动；周期轮动行情平滑了市场波动，使得波幅明显放缓，各类城市间的周期轮动也使得市场上行期明显延长。

　　基于对调控环境“稳”、“持续”及市场预期短期转向判断，2019年市场将维持底部震荡，预计下半年周期触底，届时本轮周期时长将长达4年半，较以往明显延长。

1. 2016-2018政策调控全景图

　　2016至2018年：120个地级以上城市（约444项政策）；69个县市（约69项政策）。海南、河北从省级全面调控。

　　4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减，12月以来极少部分城市调控政策出现微调。

2.中央楼市调控总基调的变化：更加强调分类调控、因城施策，限购、限贷主体政策保持稳定，其余政策微调概率增大

　　2018上半年：两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。

　　2018下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。

　　2019年调控走势：更加强调落实地方政府主体责任，防止房市大起大落，部分政策微调概率增大。

3.2019两会楼市调控方向：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系

两会基调：

　　今年两会政府工作报告将房地产列入【深入推进新型城镇化】章节中，不再单列，篇幅和强度大大弱化。内容方面，重点提及落实地方主体责任、保障性住房和棚改、房地产税。两会期间，住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”：将防止房市大起大落。

　　关于调控（政府工作报告）：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

　　关于住房保障（政府工作报告）：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

　　关于房地产税（政府工作报告）：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

　　住建部长回应政府工作报告未提“房住不炒”：2019将做好“五个坚持”，1、坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；2、坚持住房市场体系和住房保障体系；3、坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处；4、调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；5、保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。

政策趋势：

　　【调控】“坚持住房居住属性”的主基调不变，坚持稳地价稳房价稳预期。同时更加强调落实地方政府主体责任，防止房市大起大落，预计在“一城一策”的调整下，各地楼市调控政策将出现更多结构性变化。

　　【供给】预期将更加注重住房供应的有效性，建立合理的梯度供应格局：住房市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为今年主要的住房供应类别。

　　【棚改】弱化棚改，不提具体目标。但结合以往数据来看，2018-2020三年1500万套棚户区改造的既定目标不会改变。政策调整将继续聚焦“因地制宜推进棚改货币化安置” 。

【房地产税】表述由去年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”，立法的基础性条件已逐步具备，立法进程不断加快。

文章来源：中国建筑砂浆网